ABD’de emlak danışmanı olarak girdiği firmaya ortak olan Türk kadın girişimci

ABD’de erkek egemen ticari emlak sektöründe bir Türk kadın: Öykü Hanna



22 sene önce ABD’nin Başkenti Washington DC’ye 4 yıllık üniversite eğitimi almak için gelen Öykü Hanna önce Dünya Bankası’nda daha sonra farklı şirketlerde çalışıp tecrübe kazandı. Son 8 yıldır da emlak sektöründe başarılı bir şekilde devam ediyor. Hanna, ticari emlak alanındaki nadir Türklerden birisi. Hatta Verity firmasında emlak danışmanı olarak başladığı işe, yaşadığı zorluklara rağmen şirketin tek kadın ortağı olmuş. İstanbul’da doğan, İzmir’de yaşayan, aslen Diyarbakırlı Öykü Hanna ile hayaller ülkesi ABD’ye geliş hikayesini ve emlak sektörüne geçişini konuştuk.

Öncelikle ABD hikayeniz nasıl başladı?

Amerika hikayem 1998’de George Washington Üniversitesi’nde okumak için geldiğimde başladı. 4 yıllık İşletme eğitimimi tamamladım. İyi çalışıp ve 3.80 ortalama yaparak Yüksek Onur ile mezun oldum. Daha sonra Dünya Bankası’nda bir projede danışman olarak başladım. Ardından bin kişilik Crowell and Moring Law Hukuk Bürosunda çalıştım. Daha sonra eski eşimle New York’a taşındım. Orada kendi şirketini kurdu ve 2 sene New York ile New Jersey’de yaşadık. Washinton DC’ye geri dönünce de emlak sektörüne girdim.




Peki neden ABD’yi seçtiniz?

Ben İstanbul’da doğdum, babam aslen Diyarbakırlı fakat İzmir’de büyüdüm, İzmir Amerikan Kolejini bitirdim. Yurtdışında okuma isteğim hep vardı. Ya Avrupa ya da Amerika’ya gidecektim, Amerika daha büyük olduğu için, burayi tercih ettim. California’sı farklı Washington’ı bambaşka! Ve fırsatların daha çok olduğunu düşündüm. Mustafa Koç, George Washington (GW) mezunu olduğu için ondan dolayı aklımda yer edinmişti, o vesileyle GW oldu. Her şey gerçekten kısmet!



Emlak sektörüyle nasıl yolunuz kesişti?

Tesadüf oldu aslında. Proje Yöneticisi geçmişim olduğu için inşaat yönetimi yapan bir firmaya girdim. Orada çalışırken oluşturduğum çevre sayesinde emlak işlerine girdim. Şu an ortaklarından biri olduğum şirketten bir teklif geldi. Çok farklı bir sektör ve hiç maaş yok, yüzde 100 komisyon ile çalışılıyor. Yeni bir dil öğrenmek gibi, acaba altından kalkabilir miyim diye çok düşündüm. Hayatımda verdiğim en iyi kararlardan biri oldu.




Emlak sektöründe müşteri gelmiyor artık sıkıldım dediğiniz anlar oldu mu?

8 yıldır emlak sektöründeyim. Birçok işte oldugu gibi, bizim işler de “roller coaster” gibi, bir aşağı bir yukari. Gün geliyor, bütün işler birden ters gidiyor, aylarca böyle olduğu oluyor. Ayrıca çok erkek egemen bir alan. Residential markette kadin sayısı daha fazla ama ticari emlakta çok az. Bir de üzerine aksanın var ve Amerikalı değilsin. Her ne kadar 22 senedir burada yaşasam da, bazi insanlarin gözünde hala yabancıyım. Malesef kendimi daha çok ispatlamam gerekiyor. Ama inişlere, çıkışlara alışıyorsun.

Ticari emlak sektöründen bahsedebilir misiniz?

Emlak olarak değişik kategoriler var, bunlar ofis ve medical ofisler, alisveriş merkezleri, depo, hotel, apartman daireleri, vs diye kategorilere ayrılıyorlar. Müşteri portföyü de ikiye ayrılıyor diyebiliriz; biri işi için emlak arayan, diğeri de yatırım amaçlı emlak arayanlar. Restoran, depo, doktor ofisleri, eczane, spa, üniversite, aklına gelebilecek hemen hemen her alanda müşteri ile calışmışımdır. Klisesi, Budhist mabedi bunlar yerleri kiralamak veya satin almak isterler, bunlara “owner/user” diyoruz. Diğer bir grup da yatirim amaçlı emlak alır. Yatırım amacı uzun süreli elinde tutmak isteyenler ve kısa sürede “flip” (yenileyip satmak) etmek isteyenler diye ikiye ayırabiliriz. Tabii bunların içinde de daha farklı kategoriler var. Benim her türlü müşteri portföyüm var. Hem kiralama, hem de satın alma ile ilgilendiğim için, tecrübe yelpazem geniş. En çok keyif aldığımı sorarsan, yatırım amaçlı emlak daha keyifli. Rakamları çıkarmaktan keyif alıyorum.



Ticari yatırım normal evden daha mı karlı?

Ticari emlak doğru kiracı veya doğru yerde, doğru yatırım ile çok karlı. Ev kira sözleşmeleri genelde 1 sene olur. Her kiracı değiştiğinde evin boya badanası, buzdolabı bozulması gibi tamir işleri de genelde ev sahibine aittir. Ticaride ise böyle bir şey yok. Kira sözleşmeleri daha uzun süreli ve kiracının yükümlülüğü daha fazla. Mesela sizin bir binanız var ve içini bir restorana kiraya verdiniz. Kiracınız içerde bulunan bütün her şeyden sorumlu. Havalandırma, ısıtma, ışıklar, makinalar, her şey onlara ait. Camı bile kırılsa işletmeci değiştiriyor. Sadece çatı ve dış yapısı size ait. Ayrıca sigortasını, emlak vergisini de kiracı ödüyor.

Daha karlı evet, ama ticari yatırım daha pahalı. Washington DC çevresi özellikle pahalı, ayrıca da kredilerin faiz oranları daha fazla. Ticari emlak yüzde 30 peşinat koymanız gerekiyor ve ev gibi 30 senelik sabit bir faiz yok. Koronavirüsten sonra bankaların kredi verme koşullarını daha da zorlaştıracağını, peşinatların daha da artacağını düşünüyorum.



Koronavirüs ticari yerleri nasıl etkiledi?

Çok fazla etkiledi ama sektörüne bağlı. En fazla etkilenen sektörler alışveriş merkezleri, restoranlar ve hizmet sektörü. Restoranların çoğu yalnızca paket servisle ayakta durdu, şimdi yavaş yavaş açılmaya başladı, fakat tam kapasiteye daha gelemediler. Çoğu kiraları ödemede geride, ben piyasada bir duraklama olacağını düşünüyorum. Şu anda devletten gelen çok para var ama seçimlerden sonra piyasanın daha da durulacağını düşünüyorum. Fakat aşı bulunursa her şey farklı olur.

Peki kiralarda bir azalma bundan sonra olur mu?

Evet kiraların düşeceğini düşünüyorum. Tabii yine sektörüne bağlı. Şu anda belirsizlikten satış fiyatlarında bir düşüş oldu. Ticari emlak önce iner sonra da ev fiyatlarına etki eder. Piyasada devletten gelen yardımlardan dolayı çok fazla para sirküle oluyor. Faiz oranları da düşük olduğu için ev satışları bayağı yüksek ama ticari satışlarda şu an daha çok fırsat kovalıyor insanlar. Devlet ile iş yapan iş yerleri çok fazla etkilenmedi, onlar devam ediyorlar. Bir de DC’nin içi, dışındaki mahallelere göre daha çok etkilendi. Yine de bir ayarlama olacağını düşünüyorum kiralarda, ama dediğim gibi sektörüne bağlı olacak. Örneğin depo fiyatları çok düşmeyebilir, ama alışveriş merkezindeki mağaza fiyatları düşer, çünkü kapasiteleri bir süre düşük olacak.


2008’den farkı nedir?

Mart ayında çıkışa geçen pandemi ile birlikte işler bıçak gibi kesildi ama 2008’den farklı oldu, çünkü devlette para var ve küçük iş yerlerine çok iyi yardımlar yaptı. Ekonomi iyi bir yerde yakalandığı için piyasada iyi bir para var. Benim müşterilerim 2-3 hafta çok kötü etkilendi sonra toparladı. Washington başkent olduğu için burayı daha az etkiledi. Şu an pek çok iş yeri, belirli sektörler hariç çalışıyor. 2021’de ne olur onu bilemiyorum.



Dediğiniz gibi tüm sektörler ilk birkaç hafta durdu, bazıları hemen toparlandı. Hatta konut satışlarındaki rakamlar beklenenin üstünde geldi. Neden?

Faiz oranları düşük olduğu için ev çok fazla alınıyor. Bunu bir fırsat olarak görenler ev almaya devam ediyor. Bir de devlet daireleri kapanınca aksamalar oldu, geri açıldıklarında satışları etkiledi. Markette fazla ev de olmayınca olanlar da hemen satılıyor. Örneğin bizim bu çevrede Washington, Virginia ve Maryland’taki evlerin değerleri hala artıyor.

Koronavirüs ticari emlağı nasıl etkileyecek? Ofisler evlere mi çevrilecek?

Ofisleri evlere çevirmelerinin sebebi koronavirüs pandemisi değil sadece, süreç bunun çok öncesinde başlamıştı aslında. Son 10 yıldır ofis marketinde bir düşüş var. Teknolojinin gelişmesi nedeniyle talep zaten azalmıştı. 2008 krizinden en az etkilenen yerlerden biri burası, DMV bölgesi çünkü devletin büyük daireleri burada ve göçler çok oldu. O yüzden buranın emlak yapısı Amerika’nın diğer yerlerine nazaran daha pahalı. Mesela Amazon Başkent yakınlarındaki Virginia’ya geleceğinin anonsu yapıldığından beri ev fiyatları Arlington’da çok ciddi arttı. Arlington, Crystal City bölgelerindeki bazı ofisler zamanla apartmana dönüşebilir.

Ticari emlak konuta göre daha mı zor?

Ticari emlakta bazen insanlar emlakçı olmadan kendilerinin daha iyi fiyat alacağını sanıyorlar ama yanılıyorlar. Mesela gidiyor görüşmeye kirayı biraz indirdiğini sanıyor ama kiraladıktan sonra havalandırma çalışmıyor ve kendisine 10 bin dolarlık fatura geliyor. Bunu ödemek zorunda. Ben böyle sorunlar olmaması için sıkı bir sözleşme yapıyorum. Onların düşünemeyeceği teknik detayları biliyorum. İnşaat sektöründen geldiğim için izinleri de çok iyi biliyorum. Bana bir müşteri restoran aradığını söylediği zaman ben izinlerin ne kadar süreceğini bildiğim için, kira anlaşmasını ona göre yapıyorum. Diyelim ki biri development yapıyor, o zaman bu süreler tamamen farklı olacak ve eğer bankadan kredi kullanıyorlarsa çok daha farklı bir yapısı olacak o banka kredisinin. Benim servisim işi bulayım imzala değil sadece, ben hem finansal hem inşaat hem de organizasyonel anlamda müşterilerimi yönlendirebiliyorum.



Sektörü bilmezken şirkette çalışırken ortağı oldunuz. Bu başarıyı neye borçlusunuz?

Ben dürüst bir insanım. İnsanlar bana güveniyor ve önemli olan bir müşteri ile iş yaptım bitti değil onlarla uzun ilişkiler kuruyorum. Ben alınmayacak yerleri müşterilerime açık açık söylüyorum. Çok fazla paralar da kaybediyorum bu yüzden ama akşam rahat uyuyorum, öyle olunca müşterin de sana güveniyor ve uzun vadede hep seninle çalışıyor. Allah da yardım ediyor.

Türk müşterileriniz var mı?

Büyüklü, küçüklü birçok müşterim var. Türkiye’de çok imtiyazlı, çok büyük şirketlerle çalıştım hala da çalışıyorum. Yabancı müşterim de çok fazla var. Zaman kısıtlı olduğu için normalde daha seçici olduğum halde, Türk geldiği zaman her konuda yardımcı olmaya çalışıyorum. Çünkü kendi milletime yardımcı olmak beni mutlu ediyor. Yardım her zaman para ile yapılmaz, benim vaktim ile yaptığım hayrın hesabı yoktur. Türklerin büyümesi ve başarılı olması önemli. Bazıları ABD’de sistemi bilmiyorlar. Her iş yerinin kendine ait vergi olsun, finansal olsun farklı farklı yapılanması var ve yerin konumundan dolayı veya inşaatı ile ilgili bir takım teknik nüanslar olabiliyor. Bilgili bir emlakçı müşterilerine çok vakit ve para açısından tasarruf ettirebiliyor. Bazen bir kira sözleşmesi gönderiyorlar 60–70 sayfa. Demek istediğim olay yer bulmak ile bitmiyor, iyi bir emlakçı her şeyi düşünür. Ben yıllardır bu işi yaptığım ayrıca da geçmişim proje yönetimi olduğu için, her eyalette inşaat izinleri ne kadar sürer bilirim, hangi mimarlarla çalışılır. Hangi eyalet iş yerlerine teşvik verir, hangi eyalette daha çabuk işler yürür. Bir yer satılırsa bunun vergi hesabı nasıl olur, 1031 exchange dediğimiz takas mı yapmak lazımdır gibi birçok değişik detay var.

Emlak lisansı nasıl alınıyor?

Lise mezunuysanız eğitim alıp sınavlara giriyorsunuz. Konut ya da ticari fark etmiyor. Her eyaletin farklı bir süreci var. Ama sınav kolay değil çalışmanız lazım.

Türkiye’den yatırım yapmak isteyen oluyor mu?

Oluyor, Türkiye’den E-2 ve EB-5 vizesi alanların çok işini yaptım fakat kur farkı yüksek olduğu için şu an daha az geldiklerini söyleyebilirim. Türkiye’den de yurt dışı için iyi başarılı teşvikler var onlar da büyük şirketlerin gelmesinde etkili oluyor. Onlarla da çalıştım ve hala çalışıyorum.





ABD’de geçmişe bakınca unutamadığınız bir anınız var mı?

Maryland tarafında biotech laboratuvarlar var. Bir keresinde 80 yaşlarında bir adamla görüştüm. Adam Nazi kampında yaşamış, tüm kardeşleri öldürülmüş Amerikalılar gelince kurtulmuş. Hikâyeyi anlattıkça tüylerim diken diken olmuştu. Ben de Prag’da önceden bir Nazi kampı olan Teresin’i ziyaretimde çok etkilenmiştim.


Bu zamana kadar kaç kişiyle iş yapmışsınızdır?

Binin üzerinde müşterim olmuştur.

Türkiye’yi özlüyor musunuz?

Türkiye’ye her sene gidiyorum ve özlem bitmiyor. Bu sene koronavirüsten dolayı gitmeye çekiniyorum. Annem geçen sene göğüs kanseri geçirdi ne olur ne olmaz çekiniyorum. Her sene 1 aya yakın gidiyorum ama işleri bırakamıyorum orada da çalışmaya devam ediyorum. Yer görmek isteyenler olunca yerime başkasını gönderince sorun olabiliyor. Ama gitmekten vazgeçirmiyor beni bu durum. Pandemi sonrası hayat normale dönünce tekrar gideceğim.



Türk olduğunuzu söyleyince ne diyorlar?

Virginia bölgesi Washington, Seattle’dan sonra eğitim konusunda ikinci sırada. Burada Türkiye’yi çok iyi biliyorlar, olumlu şeyler söylüyorlar.